icon
当前位置:

首钢股份:首钢总公司拟资产置换及认购股份项

  北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 资 产 评 估 说 明 天兴评报字(2012)第702号 (第1册,共1册) 北京天健兴业资产评估有限公司 二〇一二年十二月二十六日 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第1页 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明......................................................................... 1 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明................................................................. 2 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明..................................................... 3 第四部分 资产基础法评估技术说明............................................................................... 9 流动资产评估说明........................................................................................................ 9 长期股权投资评估说明.............................................................................................. 16 房屋建(构)筑物评估说明...................................................................................... 17 机器设备评估说明...................................................................................................... 34 在建工程评估说明...................................................................................................... 64 无形资产-其他无形资产评估说明.............................................................................65 无形资产-解除《土地租赁合同》补偿评估说明.....................................................66 递延所得税资产评估说明.......................................................................................... 67 其他非流动资产评估说明.......................................................................................... 68 负债评估说明.............................................................................................................. 73 第五部分 评估结论及其分析........................................................................................... 76 一、评估结论.............................................................................................................. 76 二、评估结论成立的条件.......................................................................................... 77 三、评估结论的瑕疵事项.......................................................................................... 78 四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响.......................................... 78 五、评估结论的效力、使用范围及有效期.............................................................. 79 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第1页 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用。 除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不 得见诸公开媒体。 北京天健兴业资产评估有限公司 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 (该部分内容由企业撰写,附于评估说明后) 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 3页 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 (一)评估对象与评估范围内容 根据资产评估有关规定的要求,我们在取得北京首钢股份有限公司(以下简称 “首钢股份”)提供的清查评估明细表后,在首钢股份确认委估资产、负债和权益合法、 真实的基础上,评估人员根据资产评估准则的要求,在被评估单位的配合下对企业 申报的资产和负债的账面金额、实际数量、资产形成、存在、使用状况,以及产权 状况等进行了清查核实,并对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。 列入清查范围的资产是首钢股份在 2012 年 6 月 30 日经专项审计后财务报表所 列示的相关置出的资产、负债,委估资产类型和账面价值见下表: 金额单位:人民币元 资产(负债)类型 账面金额(单位:人民币元) 流动资产 1,702,251,805.53 非流动资产 8,244,771,922.22 其中:可供出售金融资产 持有至到期投资 长期股权投资 170,000,000.00 投资性房地产 固定资产 3,042,667,076.81 在建工程 4,199,554.47 无形资产 7,915,349.75 开发支出 长期待摊费用 递延所得税资产 53,586,025.70 其他非流动资产 4,966,403,915.49 资产总计 9,947,023,727.75 流动负债 2,797,592,745.84 非流动负债 2,807,504,968.92 负债总计 4,858,454,968.92 净资产 5,088,568,758.83 (二)实物资产的分布情况及特点 首钢股份申报评估的实物资产包括存货、房屋建筑物和机器设备。 存货:委估存货为原材料、在用周转材料、产成品和在产品,存货分布在首钢 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 4页 股份主厂区、昌平一线材厂区。其中原材料主要为用于生产钢材、线材的原料;在 库周转材料主要为首钢股份设备部为生产设备准备的零部件,在库周转材料存放于 生产车间备件库、设备专用件库房,实物管理较好,均可正常使用;在用周转材料 主要为首钢股份高线材厂用的各种轧辊、钢辊、铁辊、系列 8辊环等生产周转用的 材料,在用周转材料存放于生产车间备件库、周转专用件库房,实物管理较好,均 可正常使用;在产品主要为企业生产用的各种方坯、冷轧钢筋、板边废钢、冷轧废 钢、自产焦炭等;产成品主要为待售的各种精品棒材、高线_小规格、精品 盘卷 SWRH35-40K_33-40mm、各种线材,主要存放在销售部及一线材产成品库房中, 实物摆放整齐、专人负责出入库管理,产品均完好无损。 北京首钢股份有限公司申报的房屋建(构)筑物位于石景山区长安街延长线 平方米,各分厂概况如下: 1、第二炼钢厂位于首钢厂东区,年产量 340 万吨。本厂大部分采用了从比利时 购买的塞兰钢厂结构,根据国内情况及工艺布置作了修改。全厂主要建筑物有主厂 房、机修楼、铁合金库原料间、综合楼、1#变电所、压滤机房等,以及沉淀池、管 廊、旋流池、冲渣沟、钢平台等构筑物。其中:主厂房一部分是于 1987 年从比利时 进口的拆迁厂房,一部分为国内新建,总建筑面积为 115678.20 平方米,钢排架结构, 基础为钢筋砼独立基础,埋深 4 米。厂房共 11 跨,跨度从 13.5 米到 35.5 米不等, 檐高从 21.5 米到 53.8 米不等,1 轴到 10 轴柱距为 17.5 米,10 轴到 34 轴柱距为 15 米。钢屋架、钢吊车梁、钢柱。屋面和外墙均为压型钢板。钢门窗,水泥地面。厂 房内有三个 210 吨转炉,五台八流小方坯连铸机、一台双流板坯连铸机、两座精炼 站的设备基础;大型天车有 350/60/15 吨三台、330/68/22 吨二台,其它 10/5~160/32 吨天车共 30 余台。总建筑面积 148561.62 平方米,构筑物 61 项。 2、现炼铁厂由前炼铁厂和烧结厂合并设立。烧结厂建于 1959 年,年产量约 600 万吨。该厂有一烧结、二烧结两个大车间,主要房屋有主厂房、配料室、筛分间、 翻车室、冷风机房、精矿库等,大部分为框架、排架结构,层高较高,其中翻车室 地下为直径 24 米的圆筒形现浇钢筋混凝土卸煤室,深 23.5 米,底厚 8 米,另有地下 通廊等钢筋混凝土结构。构筑物以烟囱、煤仓、浓缩池、转运站、通廊为主。炼铁 厂位于石景山山麓,首钢厂区的东北角,一号蓄水池东侧。该厂共有一号、二号、 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 5页 三号、四号、五号五个出铁场。此次投入股份公司的有一号、三号高炉及出铁场, 年产量共 380 万吨。两个出铁场结构形式基本相同,包括炉基、炉墙、圆形出铁场、 出铁场罩棚等几部分。炼铁厂其余房屋均为小型的辅助生产用房,构筑物以原料仓、 皮带通廊、转运站为主。总建筑面积 109633.5 平方米,构筑物 293 项。 3、焦化厂建于 1952 年,年产量 185 万吨。厂房以框架、砖混结构为主。主要 房产有鼓风机房、硫氨厂房、变电所、泵房、化验室、办公楼、综合楼等。构筑物 以煤仓、贮煤罐、转运站、栈桥及地下通廊、隔油池、曝气池、烟囱、熄焦塔、晾 焦台为主。总建筑面积 47487.93 平方米,构筑物 214 项。 4、第一线 年由线材厂和镀锌管厂合并建成。厂址位于北京市昌平 县巩华镇,占地面积 4.5 万平方米。该厂共三个线 万吨。主 要建筑物有线一、线二、线三车间、镀锌工段等。总建筑面积 101826.9 平方米,构 筑物 36 项。 5、高速线材厂由前第二线材厂和第三线材厂合并设立。第二线 年改造正式投产。主要房产有主厂房、主电室等。 主厂房为排架结构,共三跨,每跨跨度 30 米,钢屋架,大型屋面板顶,有天窗,预 制钢筋混凝土柱,边柱距 6 米,中柱距 12 米。主电室为三层框架结构,层高为 5 米、 2.6 米、4.5 米。柱网 4 米*5 米,8 米*5 米。其它厂房多为砖混结构。第三线 月正式投产,有国内唯一四线 万吨,是引进国外设备,国内配套改造。主厂房长 726 米,共 6 跨。主要建筑物有 主厂房、贵宾楼、办公综合楼、轧辊车间、预精轧主电室等。主厂房为排架结构, 檐高 18 米,30 米跨 6~7 跨,预制钢筋混凝土柱或钢柱,边柱柱距 6 米,中柱柱距 12 米,钢屋架,屋面为大型屋面板或金属压型板,墙体为预制钢筋混凝土板或金属 压型板,预制钢筋混凝土梯形吊车梁或钢吊车梁,钢门窗,水泥地面。主电室为现 浇钢筋混凝土框架结构,层高 5~8 米,柱网 6 米*6 米,370 外墙,钢门窗,水磨石 地面,内墙面抹灰刷白,外墙面清水。高速线、供应公司房屋建筑物共 1 座,建筑面积 720 平方米,框架结构,外墙贴瓷砖, 塑钢窗,内墙刷白色乳胶漆,地砖地面,顶棚刷白。构筑物 5 项,多为对租赁厂房 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 6页 的改造工程。 7、设备维检中心房屋建筑物共 3 座,总建筑面积 2698.2 平方米,铆焊厂房建于 1977 年,建筑面积 1044.2 平方米,为砖排架结构建筑,建筑墙体为砖砌筑,外墙刷 红漆,砼地面,钢屋架,预制板屋面。工人休息 2 号楼建于 1980 年,建筑面积 1222.5 平方米,为砖混结构建筑,建筑墙体为砖砌筑,砼地面,预制板屋面。 机器设备:首钢股份是以钢铁生产业为主,高新技术产业同步发展的公司,年 生产能力为铁 430 万吨,钢 450 万吨,线 万吨(其中普通热轧盘条 120 万吨, 高速无扭控冷热轧盘条 200 万吨),成品钢材年生产能力在 320 万吨以上,彩涂板 17 万吨、镀锌板 18 万吨。公司产品应用于现代制造业、建筑、金属制品、家用电器等 行业。 首钢股份是目前我国上市公司中最大的钢铁联合企业之一。拥有从焦化、烧结、 炼铁、炼钢到轧材,前后工序能力配套的生产体系,主体生产设备达到了国际同行 业先进水平。具有明显的规模优势。首钢股份始终坚持用高新技术改造钢铁业的发 展战略,不断进行大规模的设备技术改造,焦炉实现了具有世界先进水平的干法熄 焦,炼铁采用了国际水平的人工智能冶炼系统,炼钢、轧钢实现了全自动化控制, 彩涂板高速生产线m/min,生产工艺、技术水平始终处于国 内领先地位。 首钢股份的行政机构设置为八部一室,即生产部、技术质量部、技术改造部、 机动部、销售部、计财部、证券部、人事部和经理办公室,下设炼铁厂、焦化厂、 第二炼钢厂、第一线材厂、高速线材厂、精品轧钢厂、冷轧薄板筹备组、技术中心、 设备维检中心和物资供应公司等生产分厂。 二、资产核实情况总体说明 (一)接受评估委托后,评估人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表 说明、资料清单等电子文档,要求被评估企业进行资产申报和资料准备,然后成立 了以现场项目负责人为主的清查小组,根据制定的现场清查实施计划,分机器设备、 房地产、流动资产及负债三个小组分别进行核查。评估组清查核实工作时间为 2012 年 10 月至 2012 年 11 月。清查过程分三个阶段进行,第一阶段对评估申报明细表表 进行初步审核,了解被评资产的概况;第二阶段进行现场清查盘点工作,对申报表 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 7页 中与实际不符项目经被评估企业确认后进行修正完善;第三阶段编写清查核实情况 说明。现将清查方法说明如下: 1.流动资产及负债清查情况 (1)实物性流动资产的核实 本次评估的存货为原材料、在用周转材料、在产品和产成品。评估人员首先向 企业调查了解存货的核算方法,通过抽查会计凭证对存货账面值的构成内容进行核 实,然后会同企业仓库管理人员依据库房、销售部门提供的仓库保管账目、销售记 录及申报明细表进行抽盘,并根据评估基准日至盘点日的出入库情况进行调整,验 证评估基准日存货实有数量。在盘点的同时对库房环境、实物码放及标识状况、存 货的残次冷背等有关情况进行观察和记录。 (2)非实物性流动资产和负债的核实 通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物性流动资产 和负债进行了清查,并重点对应收款项进行账龄分析。 2.房屋建(构)筑的清查核实 根据被评估企业提供的建(构)筑物评估项目及申报表所列项目的项数、面积、 结构类型、装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况,对主要建(构) 筑物进行了现场清查核实,结合查阅相关图纸,对申报表与实物不符的部分进行纠 正,除核对建(构)筑物的数量及内容是否与申报表情况一致外,主要查看了建(构) 筑物结构、装修设施、配套使用状况。在清查过程中对主要建(构)筑物的面积、 长度等主要结构参数进行了核对。评估人员查对固定资产账册、相关购建合同和房 屋所有权证等,以确认被评估资产的产权。 3.机器设备的清查核实 (1)对机器设备按照 ABC 分类的原则。A 类设备为首钢股份生产用关键设备, 重点勘察;B 类设备为辅助设备和一般设备;C 类设备为办公用设备和电子设备。评 估人员按照分工到现场清查设备,重点核实设备的名称、规格型号、生产厂家、数 量及启用时间,了解设备使用状况,维护保养和大修理情况。对 A 类设备重点勘查 技术使用状态、维修保养、技术改造等。A 类设备勘查率为 100%,B 类设备达到 90% 以上,C 类设备根据情况采取抽查的办法。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 8页 (2)车辆:评估人员对在现场车辆做实物检查,对照清查评估明细表核对车型、 牌照、制造厂家、累计行驶里程等;对个别车辆的行驶性能进行了现场观察(启动、 刹车及转向性能等);向车辆管理人员和驾驶员了解车辆维护使用、事故、大修及目 前性能。向有关部门、人员了解车价外收费标准;评估人员对车辆进行勘查。 (3)电子设备:核对设备的名称、规格、生产厂家、数量、启用时间和使用状 态。评估人员对电子设备进行重点抽查。 (4)评估人员查对固定资产账册,核对车辆行驶证、逐一核对机器设备的购置 合同或发票、报关单、记账凭证等确认产权。 (二)影响资产清查的事项 在我们履行清查核实程序中,评估人员发现有下列影响资产清查的事项。 委估房屋建筑物总建筑面积 583745.07 平方米,其中 454726.12 平方米已取得房 屋所有权证,证号为京房权证昌股字第 30113 号和京房权证昌股字第 30739 号证载 所有权人为北京首钢股份有限公司第一线材厂,证号为京房权证石股字 第 00046—00056 号证载所有权人为北京首钢股份有限公司。剩余 140459.95 平方米尚 未办理房屋所有权证。依据已取得的资料,未发现委估资产存在抵、质押等他项权 利设置。 (三)资产清查结论 1.非实物资产,清查评估明细表和账面记录一致,申报明细表与实际情况吻合。 2.在清查核实过程中,根据设备实际情况调整被评估企业最初提供的设备清查 评估明细表,并由委托方、被评估企业和评估人员三方共同确认最终的该企业的全 部生产设备及辅助生产装置的清查核实结论。 3.纳入评估范围内的资产产权清晰,根据被评估企业提供的资料,未发现产权 纠纷问题。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 9页 第四部分 资产基础法评估技术说明 纳入本次评估范围内的资产为首钢股份截至 2012 年 6 月 30 日拟置出的资产负 债表中所列示资产及负债,评估目的是为了确定首钢股份拟资产置换在持续经营前 提下所表现的相关资产的市场价值,评估采用资产基础法,各类资产的评估方法如 下: 流动资产评估说明 一、货币资金的评估 (一)委估资产的内容:纳入本次评估范围的货币资金包括现金和银行存款, 其中现金为人民币,银行存款为人民币账户 3 个,账面价值共计 41,561,055.08 元。 (二)评估程序及方法:现金存放于首钢股份公司下的一线材、焦化厂、高线 材、和供应公司等的财务部,评估人员核对了有关账册并采用监盘的方式进行现场 盘点,根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数,倒推出评估基准日实有金额, 编制库存现金盘点表,与评估基准日账面金额进行核对;对银行存款,评估人员查 阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表,并对开户银行进行了函证, 检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项。对各项货币资金以核实无 误的账面值作为评估值。 (三)评估结果:货币资金的评估价值为 41,561,055.08 元,评估无增减值变化。 二、应收票据的评估 (一)委估资产的内容:纳入本次评估范围的应收票据均为商品购买方签发的 银行承兑汇票,共计 855 笔,账面价值 965,447,642.75 元。 (二)评估程序及方法:评估人员查阅了明细账,抽查了原始凭证,向财务人 员了解票据的承兑情况和业务情况,同时检查了有关票据存根和协议,经核实该票 据均在 1 年内发生,并且商品购买方与首钢股份有长期合作关系,本次评估按核实 后账面值确定评估值。 (三)评估结果:应收票据的评估价值为 965,447,642.75 元,评估无增减值。 三、应收款项的评估 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 10页 (一)委估资产的内容:本次评估的应收款项包括应收账款、预付账款和其他 应收款。其中:应收账款主要为首钢股份下属销售部、供应部及设备部等部门应收 取买方客户的备件款、钢材款等,企业采用备抵法核算坏账损失,并采用账龄分析 法计提坏账准备;应收账款账面余额 157,682,220.89 元,坏账准备 76,854,160.62 元, 应收账款净额 80,828,060.27 元;预付账款是企业正常经营中预付的采购款、待抵扣 进项税等,预付账款账面金额 29,468,324.76 元;其他应收款是首钢股份内部的备用 金、待垫运费、股前退休企补等,账面余额 1,896,184.76 元,坏账准备 182,051.57 元, 其他应收款净额 1,714,133.19 元。 (二)评估程序及方法 首先对各项应收款项进行逐笔核对,查看其是否账表相符。对账面余额较大的 应收款项进行函证,核实账面余额的准确性,抽查相关业务合同,核实业务的真实 性;其次,判断分析应收款项的可收回性确定评估值。 委估应收账款共 103 笔,账龄 1 年以内的款项 9 笔,账面价值为 11,273,500.69 元,占账面总金额的 7.1%;账龄 1-2 年的款项 1 笔,账面价值为 47,863,961.54 元, 占账面总金额 30.4%;账龄 2-3 年的款项 1 笔,账面价值为 285,872.24 元,占账面总 金额的 0.2%;账龄 3-4 年的款项共 1 笔,账面价值为 30,833,764.65 元,占账面总金 额的 19.6%;账龄 4-5 年的款项 4 笔,账面价值为 208,853.87 元,占账面总金额的 0.10%;账龄 5 年以上的款项 87 笔,账面价值为 67,216,267.90 元,占账面总金额的 42.6%。应收账款主要首钢股份下属销售部、供应部及设备部等部门应收取买方客户 的备件款、钢材款等,企业采用备抵法核算坏账损失,并采用账龄分析法计提坏账 准备,坏账准备评估值为零。其中:首钢股份下属销售部应收取买方客户钢材款所 占比重较大。 其中,销售部应收账款共 81 笔,账面余额 93,048,009.87 元,账龄在 1 年以内的 应收帐款,共 1 笔,账面金额为 130,247.38 元,占账面金额的 0.14%;账龄在 2-3 年 以内的应收帐款,共 1 笔,账面金额为 285,872.24 元,占账面金额的 0.31%;账龄在 五年以上的应收帐款,共 78 笔,账面金额为 61,798,125.60 4 元,占账面金额的 66.64%。 经了解核实,销售部的应收帐款可分为三类: 第一类是帐龄较短,无回收风险的正常应收款项以及公司内部的应收款项,对 此类应收账款,按核实后的帐面值确认评估值; 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 11页 第二类是各应收款项的帐龄时间较长,或已超过诉讼时效期间,无法通过法律 途径收回,或通过公司诉讼且已经胜诉但企业一直未偿还我单位欠款等,此类应收 帐款虽然存在着一定的回收风险或无法全额收回的可能,但目前没有明确的依据和 证据表明其无法收回。对此类应收账款,评估时核实了各笔应收帐款的帐面值,向 有关部门和人员调查、了解了目前的实际状况,在此基础上分析了帐龄对收回的影 响,参考了企业计提坏帐准备的相关政策等,在保留帐面值的同时以分析核实后的 结果计算确认相应的预计风险损失。 应收账款损失处理举列如下: (1)序号为 69 的上海东晟物资公司欠款,该款项是 1998 年 6 月购买原北京首 钢第一线材厂盘条所形成的欠款 34,726,600 元,虽经多次催款,该户称资金困难, 拒不偿款,2000 年 7 月首钢总公司向上海市第二中级人民法院提起诉讼胜诉后取得 上海市第二中级人民法院民事调解书《(2000)沪二中经初字第 211 号》,该户偿还 了部分欠款,但截止 2006 年 6 月应收账款余额 22,761,417.45 元,欠款已达 8 年,至 今已 12 年,评估人员按分析核实后的结果计算确认相应的预计风险损失。 (2)序号 55 的长春自行车总厂欠款,该款项是 1992 年 3 月购买原北京首钢第一 线材厂盘条所形成的欠款,根据档案原始记录及催款记录,业务员多次催收货款, 但债务方以各种方式拒绝付款,对催款人不予理睬且不予提供近三年的相关财务报 表及对账清单;2004 年又组织人员多次催收,该单位已事实破产;截止 2006 年 3 月 末欠 68,366.28 元已达 14 年,取得吉林省长春市中级人民法院的民事裁定书(2005) 长民破字 3-11 号和破产通知书,故评估为零。 第三类是有明确的依据和证据表明其无法收回的,评估时按零值处理。举列如 下: (1)序号 87 的应收江苏省武进县建筑材料总公司钢材款,发生时间为 1990 年, 账面金额 34,788.87 元,1998 年江苏省武进市人民法院根《中华人民共和国企业破产 法(试行)》第三十七条的规定以民事裁定书(1998)经初字第 513-3 号文裁定该企 业破产。评估人员对此评估为零值。 (2)序号为 28 的山东济宁颜料化工厂的化工货款,发生时间为 1996 年 10 月 14 日,帐龄已 14 年,账面金额为 380,051.57 元,2004 年取得了该厂的法院破产证 明,2007 年 12 月 12 日,山东省济宁市中级人民法院书面通知:“该单位债权清偿率 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 12页 为零,你单位应据此处理帐务”。对此评估为零值。 委估预付账款共 14 笔,账龄 1 年以内的款项 10 笔,账面价值为 19,185,581.81 元,占账面总金额的 65.11%;账龄 1-2 年的款项 4 笔,账面价值为 10,282,742.95 元, 占账面总金额的 34.89%,企业正常经营中预付的货款和待抵扣的税金等,预付账款 取得相关的实物资产及权利,故按核实后的账面值确定评估值,对费用性支出评估 为零。 委估其他应收款共 10 笔,账龄均在 1 年以内经核实,其他应收款是首钢股份内 部的备用金、待垫运费、周转金押金等。对各其他应收款项的帐龄时间较长,或已 超过诉讼时效期间,无法通过法律途径收回,或通过公司诉讼且已经胜诉但企业一 直未偿还我单位欠款等,此类应收帐款虽然存在着一定的回收风险或无法全额收回 的可能,但目前没有明确的依据和证据表明其无法收回。对此类其他应收账款,评 估时核实了各笔帐款的帐面值,向有关部门和人员调查、了解了目前的实际状况, 在此基础上分析了帐龄对收回的影响,参考了企业计提坏帐准备的相关政策等,在 保留帐面值的同时以逐笔分析核实后的结果计算确认相应的预计风险损失;评估人 员根据企业以往应收款项的收回情况进行分析,按核实分析后的结果确定评估值。 (三)评估结果:应收账款的评估价值为 80,828,060.27 元,评估无增减值;预 付账款的评估价值为 29,468,324.76 元,评估无增减值;其他应收款的评估价值为 1,714,133.19 元,评估无增减值。 四、存货的评估 委估存货主要包括原材料、在用周转材料、产成品和在产品,账面价值合 计 583,232,589.48 元。 在评估过程中,评估人员对评估范围内存货在核对账、表一致的基础上,为确 认存货所有权,依据企业提供的存货清单,抽查核实了有关的购置、销售发票和会 计凭证。根据企业提供的存货盘点表对其进行了抽查,检查其是否存在冷背残次情 况。并查看了有关出库和入库单,了解存货保管及出入库内控制度等仓储情况。 由于库存实物品种及数量繁多,存放地点较分散,评估人员对存货进行了适当 的鉴别和归类,分类的标准主要是数量和金额,将金额大并且具有盘点可操作性的 存货归为一类,对其进行重点清查,逐项核对;对于数量较多金额较小的存货归为 一类,对其以企业提供的盘点表为基础,对部分存货进行抽查,以增强评估结果的 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 13页 可靠性。 在清查核实的基础上,根据各存货项目的特点确定相应的评估方法对其评估值 进行计算。 (一)原材料的评估 1.委估资产的内容:原材料主要为方坯(迁钢)Q235B-140×140-117-BZ、硼铁 -FeB18C0.5-A/B FeB16C1.0-BOMLG、钒铁-FeV50-A,FeV50-B-BOMLG、线-BZ 等,主要为用于生产钢材、线.评估程序及方法:评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点,核实库存原材 料数量,查看其品质状态。对无法进行盘点的原材料,查阅有关账册、采购合同和 订单,了解主要材料的入账依据,以验证核实账面数量。 经核实,原材料基本为近期购置,周转较快。评估人员经过现场盘点,在抽取 的原材料中数量均与公司提供材料明细相符;基本为准备正常使用的的存货,评估 人员通过市场调查取得原材料或替代品近期购买价格,以核实分析后的金额确定评 估值。 3.评估结果:原材料的评估价值为 273,018,497.30 元,评估无增减值。 (二)产成品的评估 1.委估资产的内容:产成品账面金额 44,589,438.89 元,计提跌价准备 4,610,127.65 元,账面净值 39,979,311.24 元,主要为待售的线-BZ、线-BZ、线-BZ 等各种线.评估程序及方法:首先,评估人员对产成品进行了抽查盘点,并查阅了有关 账册,以验证核实账面数量。其次根据向企业了解的产成品市场适销情况,确定企 业库存产成品为正常销售产品,根据其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和 适当数额的税后净利润确定评估值。计算公式为: 如果产品利润率为正数,则: 某产成品评估值=不含税出厂销售单价×库存数量×(1-销售费用率-销售税金 率-所得税率)-50%*产品合理的净利润 如果产品的利润率为负数,则: 某产品评估值=不含税出厂销售单价×库存数量×(1-销售费用率-销售税金 率) 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 14页 不含税出厂销售单位价格根据企业财务及销售部门提供的近期增值税发票及产 品出库价格单,以此确定实际不含税交易价格;由于企业进行了专项审计,所提供 的财务数据有部分有原始入帐依据,故我们认为企业提供的财务数据具有真实性、 准确性,故本次评估所使用的销售费用率、管理费率、财务费率、销售税金及附加 率、销售利润率及产品合理的净利润率是依据经专项审计后的财务报表的数据进行 测算后确定的。 案例(一) 线-BZ [存货-产成品(库存商品)清查评估明细表第 5 项], 账面数量 3,531.389 吨,账面成本为 14,596,542.41 元,不含税销售单价扣除企业让利, 实际交易单价为 3,975.00 元/吨,此类产品目前的销售情况为正常。 我们通过审计后数据的分析计算,确定销售费用率为 0.56%,销售税金比率为 0.64%,产品的利润率为-6.92%。据此计算该项的评估价值如下: 评估值= 3,531.389×3,975.00×(1-0.56%-0.64%) = 13,868,824.02(元) 案例(二) 线-BZ 存货-产成品(库存商品)清查评估明细表第 9 项],账 面数量 16.326 吨,账面成本为 60,704.97 元,不含税销售单价扣除企业让利,实际交 易单价为 4,345.00 元/吨,此类产品目前的销售情况为正常。 我们通过审计后数据的分析计算,确定销售费用率为 0.56%,销售税金比率为 0.64%,产品的利润率为 11.48%,所得税率为 2.870%,净利润率为 8.61%。据此计 算该项的评估价值如下: 评估值=4,345.00×16.326×(1-0.56%-0.64%-2.870%-8.61%*50%) = 64,995.60(元) 3.评估结果:产成品的评估价值为 42,335,128.61 元,评估增值 2,355,817.37 元, 评估增值率为 5.89%。 (三)在产品的评估 1.委估资产的内容:在产品为企业生产用的各种方坯、冷轧钢筋、圆锥滚子轴 承 D97517、轴承 82951CD/NA82576-进口、截止阀 J41H-16C/DN125 等,账面金额 241,180,429.66 元,未计提跌价准备。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 15页 2.评估程序及方法:评估人员首先了解泵体配件的生产流程和相关的成本核算 方法,根据公司的成本核算程序,验证其核算的合理性和准确性;然后对在产品进 行抽查盘点,核查完工入库记录,并查阅有关账册及生产日报,以验证核实账面数 量。经核实,企业在产品大部分为生产用的钢制半成品及其他半成品等,评估充分 考虑现在市场同类产品的市场价格,按核实分析后的结果确定评估价值。 3.评估结果:在产品的评估价值为 241,180,429.66 元,评估无增减值。 (四)在用周转材料的评估 1.委估资产的内容:账面金额 29,054,351.28 元,主要为首钢股份高线材厂用的 各种轧辊、钢辊、铁辊、系列 8辊环等生产周转用的材料。在用周转材料存放于生 产车间备件库、周转专用件库房,实物管理较好,均可正常使用。 2.评估程序及方法:评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点,核实库存在用 周转材料数量,查看其品质状态。对无法进行盘点的在用周转材料,查阅有关账册、 采购合同和订单,了解主要在库周转材料的入账依据,以验证核实账面数量。 利用清查核实后的数量乘以核实分析后的合理价格,并考虑周转材料购进过程 中的合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他费用,确定其评估值。经核实, 在用周转材料基本为近几年购置的,均正常周转使用,不存在积压报废等情况,评 估人员通过市场调查取得在用周转材料或替代品近期购买价格,故本次评估在核实 在用周转材料周转使用实际状况、时间、周转次数等情况,以综合分析核实后的结 果确定评估值。 3.评估结果:在用周转材料的评估价值为 29,054,351.28 元,评估无增减值。 (五)存货评估结果:委估存货的评估价值为 585,588,406.85 元,评估增值额为 2,355,817.37,增值率 0.40 %。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 16页 长期股权投资评估说明 (一)委估资产的内容;本次评估的长期股权投资账面原值 170,000,000.00 元, 全部为控股或相对控股长期投资单位,明细如下表: 被投资单位名称 投资日期 投资比例% 账面价值 北京首钢富路仕彩涂板有限公司 2002 年 4 月 50 140,000,000.00 北京首钢嘉华建材有限公司 2002 年 12 月 60 30,000,000.00 合计 170,000,000.00 (二)评估程序及方法:对该类长期投资进行整体评估,通过对企业整体价值 的评估来获得股东全部权益价值,据此乘以股东所持有的股权比例计算得出拟评估 股权的价值。 长期股权投资评估结果表如下: 单位:元 投资 /权 序 被投资单位 投资日期 益 账面价值 评估价值 号 比例 % 1 北京首钢富路仕彩涂板有限公司 2002 年 4 月 50 140,000,000.00 - 2 北京首钢嘉华建材有限公司 2002 年 12 月 60 30,000,000.00 43,462,529.65 账面余额合计 170,000,000.00 43,462,529.65 减:坏账准备 账面净值合计 170,000,000.00 43,462,529.65 (三)评估结果:经整体资产评估,长期股权投资截至 2012 年 6 月 30 日帐面 净值 170,000,000.00 元,评估值为 43,462,529.65 元。 (详见附件一、二:长期股权投资说明)。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 17页 房屋建(构)筑物评估说明 (一)评估范围和对象 本次评估范围为北京首钢股份有限公司所属的首钢第二炼钢厂、首钢炼铁厂、 首钢焦化厂、首钢第一线材厂、首钢高速线材厂、首钢设备维检中心和首钢物资供 应公司的建筑物、构筑物及室外工程,其中:房屋建筑物建筑面积 583745.07 平方 米,账面原值 1,868,167,044.56 元,账面净值 1,026,799,359.33 元;构筑物账面 原 值 2,001,964,890.08 元 , 账 面 净 值 610,850,717.88 元 ; 管 道 沟 槽 账 面 原 值 132,151,545.41 元,账面净值 75,951,730.83 元。 (二)建筑物、构筑物描述 北京首钢股份有限公司申报的房屋建(构)筑物位于石景山区长安街延长线 平方米,各分厂概况如下: 1.第二炼钢厂位于首钢厂东区,年产量 340 万吨。本厂大部分采用了从比利时 购买的塞兰钢厂结构,根据国内情况及工艺布置作了修改。全厂主要建筑物有主厂 房、机修楼、铁合金库原料间、综合楼、1#变电所、压滤机房等,以及沉淀池、管 廊、旋流池、冲渣沟、钢平台等构筑物。其中:主厂房一部分是于 1987 年从比利时 进口的拆迁厂房,一部分为国内新建,总建筑面积为 115678.20 平方米,钢排架结构, 基础为钢筋砼独立基础,埋深 4 米。厂房共 11 跨,跨度从 13.5 米到 35.5 米不等, 檐高从 21.5 米到 53.8 米不等,1 轴到 10 轴柱距为 17.5 米,10 轴到 34 轴柱距为 15 米。钢屋架、钢吊车梁、钢柱。屋面和外墙均为压型钢板。钢门窗,水泥地面。厂 房内有三个 210 吨转炉,五台八流小方坯连铸机、一台双流板坯连铸机、两座精炼 站的设备基础;大型天车有 350/60/15 吨三台、330/68/22 吨二台,其它 10/5~160/32 吨天车共 30 余台。总建筑面积 148561.62 平方米,构筑物 61 项。 2.现炼铁厂由前炼铁厂和烧结厂合并设立。烧结厂建于 1959 年,年产量约 600 万吨。该厂有一烧结、二烧结两个大车间,主要房屋有主厂房、配料室、筛分间、 翻车室、冷风机房、精矿库等,大部分为框架、排架结构,层高较高,其中翻车室 地下为直径 24 米的圆筒形现浇钢筋混凝土卸煤室,深 23.5 米,底厚 8 米,另有地下 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 18页 通廊等钢筋混凝土结构。构筑物以烟囱、煤仓、浓缩池、转运站、通廊为主。炼铁 厂位于石景山山麓,首钢厂区的东北角,一号蓄水池东侧。该厂共有一号、二号、 三号、四号、五号五个出铁场。此次投入股份公司的有一号、三号高炉及出铁场, 年产量共 380 万吨。两个出铁场结构形式基本相同,包括炉基、炉墙、圆形出铁场、 出铁场罩棚等几部分。炼铁厂其余房屋均为小型的辅助生产用房,构筑物以原料仓、 皮带通廊、转运站为主。总建筑面积 109633.5 平方米,构筑物 293 项。 3.焦化厂建于 1952 年,年产量 185 万吨。厂房以框架、砖混结构为主。主要 房产有鼓风机房、硫氨厂房、变电所、泵房、化验室、办公楼、综合楼等。构筑物 以煤仓、贮煤罐、转运站、栈桥及地下通廊、隔油池、曝气池、烟囱、熄焦塔、晾 焦台为主。总建筑面积 47487.93 平方米,构筑物 214 项。 4.第一线 年由线材厂和镀锌管厂合并建成。厂址位于北京市昌平 县巩华镇,占地面积 4.5 万平方米。该厂共三个线 万吨。主 要建筑物有线一、线二、线三车间、镀锌工段等。总建筑面积 101826.9 平方米,构 筑物 36 项。 5.高速线材厂由前第二线材厂和第三线材厂合并设立。第二线 年改造正式投产。主要房产有主厂房、主电室等。 主厂房为排架结构,共三跨,每跨跨度 30 米,钢屋架,大型屋面板顶,有天窗,预 制钢筋混凝土柱,边柱距 6 米,中柱距 12 米。主电室为三层框架结构,层高为 5 米、 2.6 米、4.5 米。柱网 4 米*5 米,8 米*5 米。其它厂房多为砖混结构。第三线 月正式投产,有国内唯一四线 万吨,是引进国外设备,国内配套改造。主厂房长 726 米,共 6 跨。主要建筑物有 主厂房、贵宾楼、办公综合楼、轧辊车间、预精轧主电室等。主厂房为排架结构, 檐高 18 米,30 米跨 6~7 跨,预制钢筋混凝土柱或钢柱,边柱柱距 6 米,中柱柱距 12 米,钢屋架,屋面为大型屋面板或金属压型板,墙体为预制钢筋混凝土板或金属 压型板,预制钢筋混凝土梯形吊车梁或钢吊车梁,钢门窗,水泥地面。主电室为现 浇钢筋混凝土框架结构,层高 5~8 米,柱网 6 米*6 米,370 外墙,钢门窗,水磨石 地面,内墙面抹灰刷白,外墙面清水。高速线 项。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 19页 6.供应公司房屋建筑物共 1 座,建筑面积 720 平方米,框架结构,外墙贴瓷砖, 塑钢窗,内墙刷白色乳胶漆,地砖地面,顶棚刷白。构筑物 5 项,多为对租赁厂房 的改造工程。 7.设备维检中心房屋建筑物共 3 座,总建筑面积 2698.2 平方米,铆焊厂房建 于 1977 年,建筑面积 1044.2 平方米,为砖排架结构建筑,建筑墙体为砖砌筑,外 墙刷红漆,砼地面,钢屋架,预制板屋面。工人休息 2 号楼建于 1980 年,建筑面积 1222.5 平方米,为砖混结构建筑,建筑墙体为砖砌筑,砼地面,预制板屋面。 (三)权属情况 委估房屋建筑物总建筑面积 583745.07 平方米,其中 454726.12 平方米已取得 房屋所有权证,证号为京房权证昌股字第 30113 号和京房权证昌股字第 30739 号证 载所有权人为北京首钢股份有限公司第一线材厂,证号为京房权证石股字第 00046 —00056 号证载所有权人为北京首钢股份有限公司。剩余 140459.95 平方米尚未办理 房屋所有权证。依据已取得的资料,未发现委估资产存在抵、质押等他项权利设置。 (四)评估方案与工作步骤 北京首钢股份有限公司的房屋建筑物、构筑物的评估工作,根据评估目的和所 确定的评估范围,按照评估组的计划安排,制定了建筑物、构筑物的评估方案与工 作步骤,内容如下: 1.评估准备阶段 商谈意图:我所的评估人员与北京首钢股份有限公司有关人员座谈,听取项目 房屋建筑物、构筑物有关情况的介绍,交待评估意图及工作程序与计划,以便共同 协作做好本次评估工作。 资料准备:按照我方的资料清单,请他们协助搜集北京市以及冶金行业的工程 定额、费用文件、2012 年第 2 季度建筑材料调价信息及评估项目的工程历史资料等, 为评估工作做好资料准备。 开展自查:请委托方作好评估范围内建筑物、构筑物数量与实物的自查工作, 核实工程量等相关技术数据,填写建筑物、构筑物评估明细表与调查表。 2.评估实施阶段 财务核对:首先根据企业提供的建筑物、构筑物评估明细表,进行账账、账表、 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 20页 表图、账实核对,发现问题及时向有关人员询问,如有不实立即调整,避免重复、 遗漏现象,减少评估工作失误,对无法核实的资产和账面值,请有关人员做书面说 明。 权属核实:要求企业提供申报评估的房屋产权证明或权属证明性文件及建设档 案资料,认真核实产权归属。 勘察现场:在做好上述工作的基础上,与资产占有方有关人员一起逐项进行实 地勘验,对主要项目进行测量记录,并向有关人员详细了解建筑物的使用修缮维护 情况。根据建筑物、构筑物现状及使用情况进行技术分析,判别成新率,核实建筑 物的建筑面积。 分析解剖:本次评估的建筑物依其结构特征,分类进行投资分析、费用解剖、 市场调查,根据本次评估的目的与要求及资料占有程度选择评估方法。 评估计算:根据选择的评估方法,对建筑物、构筑物按工程结构类型进行分类, 然后对不同类型的建筑物、构筑物分别选取典型案例,核实工程量、直接费后,依 据北京市以及冶金行业有关取费标准和市场材料价格,按估价规范要求与当地和行 业规定的计费程序,计算重置全价及评估值;然后以典型案例重置价为基础,将各 建筑物、构筑物与典型案例重置价进行比较,得出各自的重置价格,在确定成新率 后,得到相应的评估价格。 3.评估说明及评估明细表提出阶段 对已取得的评估资料,反复进行综合分析,对各类建筑物、构筑物分别进行重 置与评估值计算,复核评估工作底稿,编写资产评估说明及评估明细表。 (五)评估方法 对本次委估资产,采用成本法评估。本次评估将建(构)筑物按结构特征分类, 主要分为框架结构、砖混结构。选取有代表性的建筑物、构筑物作为典型案例,对 典型案例的评估,运用典型工程概预算调整法,以该案例预决算资料的工程量为依 据,按现行定额标准,求取直接费,没有预决算资料的根据施工图计算工程量。然 后根据规定的取费程序计算其建安工程总价,再加上前期费和其它费用、资金成本, 确定重置全价。 重置全价=建筑安装工程总造价 + 前期费及其它费用 + 资金成本 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 21页 其它建筑物和构筑物以典型案例重置单价为基础,将各建筑物与典型案例重置 单价进行比较,并参考原概算价格及建筑估价指标得出各自的重置价格。 成新率采用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。 评估值=重置全价×成新率 ①建筑安装工程总造价 根据原概预算的工程量,并根据施工图、设计变更和结算,运用典型工程概预 算法,根据《北京市工程造价信息》公布的建筑材料、人工、机械费市场价格信息, 套用现行的《冶金工业建设工程预算定额》(2001)计算土建工程造价和安装工程造 价。计算过程详见下表: 建筑工程取费计算表 序号 费用项目 计算方法与程序 费率 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 2 (二)其中定额人工费 3 (三)其他直接费 1*费率 3.85 (四)现场经费 4 1.临时设施费 1*费率 2.5 5 2.现场管理费 1*费率 3 6 3.远地施工增加费 1*费率 2 二、间接费 7 (一)企业管理费 1*费率 9.5 8 (二)财务费用 1*费率 0.65 9 (三)其他费用 1*费率 1.14 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 11 四、计划利润 10*费率 7 12 五、材料价差 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 14 七、建筑工程费 10+11+12+13 安装工程取费计算表 序号 费用项目 计算方法与程序 费率 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 2 (二)其中定额人工费 3 (三)其他直接费 2*费率 23 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 22页 (四)现场经费 4 1.临时设施费 2*费率 15 5 2.现场管理费 2*费率 19 6 3.远地施工增加费 2*费率 12 二、间接费 7 (一)企业管理费 2*费率 59 8 (二)财务费用 2*费率 4 9 (三)其他费用 2*费率 7 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 11 四、计划利润 2*费率 36 12 五、材料价差 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 14 七、安装工程费 10+11+12+13 ②前期费用和其它费用的确定 根据国家计委、建设部、北京市颁发的规定与造价计算程序,确定本次建筑工 程前期费用与其他费用,其规定的计算程序与数据如下: 前期费用与其它费用计算表 序号 名称 计算基数 费率 依据 1 前期工作咨询费(可研性) 建筑工程综合造价 0.07% 计价格[1999]1283 号 2 环境影响咨询费 建筑工程综合造价 0.018% 计价格[2002]125 号 国家计委建设部计价格[2002]10 3 工程勘察设计费 建筑工程综合造价 3.72% 号 4 建设单位管理费 建筑工程综合造价 0.87% 财建[2002]394 号 5 工程监理费 建筑工程综合造价 2.87% 发改价格[2007]670 号 6 工程招标代理服务收费 建筑工程综合造价 0.10% 计价格[2002]1980 号 前期费小计 7.65% ③资金成本的确定 资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的国家同期固定资产建设贷款 利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入,其计算公式为: 资金成本=(建安工程造价+前期费用及其它费用)×建设期贷款利率×合理工 期÷2 工期 6 个月以内利率取 5.85%,工期 6 个月至 1 年利率取 6.31%,1 年至 3 年利 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 23页 率取 6.4% (按合理工期资金均匀投入计算)。 ④综合成新率的确定 房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定,采用使用年限法与打分法综合 确定建筑物成新率。 综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40% 使用年限法是以剩余使用年限(建筑物经济耐用年限-已使用年限)占建筑物经 济耐用年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为: 年限法成新率=剩余使用年限÷建筑物经济耐用年限×100%。 当建筑物的尚可使用年限与已使用年限之和大于建筑物的经济耐用年限时,建 筑物的成新率用下述公式表示为: 年限法成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)×100% 打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打 分。公式为: 打分法成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数; S—装修评分修正系数; B—设备评分修正系数。 ⑤评估值的确定 重置全价=建安工程总造价+其它费用+资金成本 评估值=重置全价×综合成新率 (六)评估结果 (单位:元) 账面价值 评估价值 增值率% 科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物类合计 4,002,283,480.05 1,713,601,808.04 4,329,450,321.00 1,854,949,024.67 8.17 8.25 房屋建筑物 1,868,167,044.56 1,026,799,359.33 2,130,378,300.00 1,092,786,411.00 14.04 6.43 构筑物及其他辅助设施 2,001,964,890.08 610,850,717.88 2,061,409,821.00 677,715,671.67 2.97 10.95 管道及沟槽 132,151,545.41 75,951,730.83 137,662,200.00 84,446,942.00 4.17 11.19 (七)评估结果说明 1.各项建筑物评估结果,详见房屋建筑物清查评估明细表; 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 24页 2.以上建筑物的重置值和评估值中,均不包括土地使用权的价值,也未包括摊 入的有关土地发生的费用。 3.房屋建筑物评估增值,主要原因之一为企业计提折旧速度较快,而房屋建筑 物使用年限较长,成新率较高;之二为人工费价格和材料价格上涨所至。 (八)评估案例分析 案例一:二炼钢主厂房(房屋建筑物评估明细表第 17 号) 1.概况 该厂主厂房一部分是于 1987 年从比利时进口的拆迁厂房,一部分为国内新建, 总建筑面积为 114835 平方米,钢排架结构,基础为钢筋混凝土独立基础,埋深 4 米。 厂房共 11 跨,跨度从 13.5 米到 35.5 米不等,檐高从 21.5 米到 53.8 米不等,1 轴 到 10 轴柱距为 17.5 米,10 轴到 34 轴柱距为 15 米。钢屋架、钢吊车梁、钢柱。屋 面和外墙均为压型钢板。钢门窗,水泥地面。厂房内有三个 210 吨转炉,五台八流 小方坯连铸机、一台双流板坯连铸机、两座精炼站的设备基础;大型天车有 350/60/15 吨三台、330/68/22 吨二台,其它 10/5~160/32 吨天车共 30 余台。 2.计算建安工程造价 运用典型工程概预算法,以类似案例概预算工程量为依据,根据北京市工程造价 信息》公布的建筑材料、人工、机械费市场价格信息,套用现行的《冶金工业建设 工程预算定额》(2001)计算土建工程造价和安装工程造价,具体计算过程见下表: 建筑工程取费计算表 序号 费用项目 计算方法与程序 费率 计算结果 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 362,462,874 2 (二)其中定额人工费 19,464,256 3 (三)其他直接费 1*费率 3.85 13,954,821 (四)现场经费 4 1.临时设施费 1*费率 2.5 9,061,572 5 2.现场管理费 1*费率 3 10,873,886 6 3.远地施工增加费 1*费率 2 7,249,257 二、间接费 7 (一)企业管理费 1*费率 9.5 34,433,973 8 (二)财务费用 1*费率 0.65 2,356,009 9 (三)其他费用 1*费率 1.14 4,132,077 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 444,524,468 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 25页 11 四、计划利润 10*费率 7 31,116,713 12 五、材料价差 76,753,834 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 18,836,670 14 七、建筑工程费 10+11+12+13 571,231,685 安装工程取费计算表 序号 费用项目 计算方法与程序 费率 计算结果 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 176,616,267 2 (二)其中定额人工费 14,941,736 3 (三)其他直接费 2*费率 23 3,436,599 (四)现场经费 4 1.临时设施费 2*费率 15 2,241,260 5 2.现场管理费 2*费率 19 2,838,930 6 3.远地施工增加费 2*费率 12 1,793,008 二、间接费 7 (一)企业管理费 2*费率 59 8,815,624 8 (二)财务费用 2*费率 4 597,669 9 (三)其他费用 2*费率 7 1,045,922 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 197,385,280 11 四、计划利润 2*费率 36 5,379,025 12 五、材料价差 20,095,429 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 7,599,517 14 七、安装工程费 10+11+12+13 230,459,251 工程造价合计为 801,690,936 元。 3.前期费和其它费用 根据当地政府规定的各类建设取费标准及建设期建设单位所支付的其它费用计 算: 前期费及其它费用计算表 序号 名称 计算基数 费率 计算结果 1 前期工作咨询费(可研性) 801,690,936 0.07% 561,184 2 环境影响咨询费 801,690,936 0.018% 144,304 3 工程勘察设计费 801,690,936 3.72% 29,830,920 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 26页 4 建设单位管理费 801,690,936 0.87% 6,974,711 5 工程监理费 801,690,936 2.87% 23,016,547 6 工程招标代理服务收费 801,690,936 0.10% 801,691 前期费小计 7.65% 61,329,357 4.资金成本 依据全国建筑安装工程工期定额,合理工期为 2 年, 资金均匀投入,以评估基 准日中国人民银行公布的 1 至 3 年期贷款利率 6.4%计算。 资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×贷款利率×合理工期×0.5 =(801,690,936+61,329,357)×2×0.5×6.4% =55,233,299(元) 5.重置全价 重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本 =801,690,936+61,329,357+55,233,299=918,253,592(元) 取整至百位为 918,253,600 元 6.房屋成新率的确定 测算建筑物的成新率采用综合成新率法,即年限法成新率和打分法成新率的加 权平均值 : 计算公式: 综合成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60% (1)年限法成新率 年限法成新率=(1-已使用年限/耐用年限)×100% 本案例建成于 1987 年,已使用 23.45 年,尚可使用年限 16.55 年 年限法成新率=23.45/(23.45+16.55)×100%=41.38% (2)技术鉴定成新率的计算 主要通过勘查房屋的使用状况和对房屋的维修保养情况及损坏程度来综合考虑 其成新率。 部件名称 标准分 具体情况 评定分 结 基础 25 有承载能力力,无不均匀沉降 11 构 部 承重构件 25 较好较坚固 10 分 非承重墙 15 复合板墙较完好坚固;节点较牢固;拼缝处较密实 6 屋面 20 复合板顶不渗漏。防水层、隔热层、保温层基本完好 8 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 27页 地面 15 整体面层较平整 6 综合求取时权重取为 0.7 41 门窗 25 开关灵活,基本完好 10 装 修 外粉饰 20 基本完好 7 部 分 内粉饰 20 基本完好 7 顶棚 20 基本完好 7 其他装修 15 基本完好 7 综合求取时权重取为 0.15 38 动力电照 40 电器设备、线路各种照明装置基本完好 20 设 备 给排水采 部 暖 30 管道畅通,稍有锈蚀 13 分 其他 30 现状良好,使用正常 12 综合求取时权重取为 0.15 45 合计 41.15 (3)综合成新率的确定小 综合成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60% =41.38%×40%+41.15×60%=41.24% 取整为 41%。 7.评估值的确定 评估值=重置全价×成新率 =918,253,600.00×41%=376,483,976.00(元)。 案例二:精棒厂房(房屋建筑物评估明细表第 349 号) 1.概况 精棒厂房建成于 2009 年 4 月,为钢结构单层建筑,建筑面积 44917.00 平方米。 建筑采用独立基础,持力层位于砂卵石土层,地基承载力 Fk≥400KPa,基础埋深在 4.5~5 米。建筑 1 米以下采用 240mm 或 300mm 厚砖和 MU10 蒸压灰砂砖砌筑,1 米以 上墙板和屋面板采用彩色压型钢板中填 50mm 厚超细玻璃棉复合保温板,墙面和屋面 设采光板。建筑檐高约 23 米。建筑内水泥地面,水、电、暖等配套设施齐备。 2.计算建安工程造价 运用典型工程概预算法,以类似案例概预算工程量为依据,根据北京市工程造 价信息》公布的建筑材料、人工、机械费市场价格信息,套用现行的《冶金工业建 设工程预算定额》(2001)计算土建工程造价和安装工程造价,具体计算过程见下表: 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 28页 建筑工程取费计算表 序号 费用项目 计算方法与程序 费率 计算结果 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 60,127,084 2 (二)其中定额人工费 6,072,835 3 (三)其他直接费 1*费率 3.85 2,314,893 (四)现场经费 4 1.临时设施费 1*费率 2.5 1,503,177 5 2.现场管理费 1*费率 3 1,803,813 6 3.远地施工增加费 1*费率 2 1,202,542 二、间接费 7 (一)企业管理费 1*费率 9.5 5,712,073 8 (二)财务费用 1*费率 0.65 390,826 9 (三)其他费用 1*费率 1.14 685,449 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 73,739,856 11 四、计划利润 10*费率 7 5,161,790 12 五、材料价差 12,031,583 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 3,100,823 14 七、建筑工程费 10+11+12+13 94,034,052 安装工程取费计算表 序号 费用项目 计算方法与程序 费率 计算结果 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 22,876,382 2 (二)其中定额人工费 2,813,795 3 (三)其他直接费 2*费率 23 647,173 (四)现场经费 4 1.临时设施费 2*费率 15 422,069 5 2.现场管理费 2*费率 19 534,621 6 3.远地施工增加费 2*费率 12 337,655 二、间接费 7 (一)企业管理费 2*费率 59 1,660,139 8 (二)财务费用 2*费率 4 112,552 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 29页 9 (三)其他费用 2*费率 7 196,966 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 26,787,558 11 四、计划利润 2*费率 36 1,012,966 12 五、材料价差 4,664,817 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 1,107,068 14 七、安装工程费 10+11+12+13 33,572,408 工程造价合计为 127,606,460 元。 3.前期费和其它费用 根据当地政府规定的各类建设取费标准及建设期建设单位所支付的其它费用计 算: 前期费及其它费用计算表 序号 名称 计算基数 费率 计算结果 1 前期工作咨询费(可研性) 127,606,460 0.07% 89,325 2 环境影响咨询费 127,606,460 0.018% 22,969 3 工程勘察设计费 127,606,460 3.72% 4,748,236 4 建设单位管理费 127,606,460 0.87% 1,110,176 5 工程监理费 127,606,460 2.87% 3,663,581 6 工程招标代理服务收费 127,606,460 0.10% 127,606 前期费小计 7.65% 9,761,894 4.资金成本 依据全国建筑安装工程工期定额,合理工期为 2 年, 资金均匀投入,以评估基 准日中国人民银行公布的 1 至 3 年期贷款利率 6.4%计算。 资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×贷款利率×合理工期×0.5 =(127,606,460+9,761,894)×2×0.5×6.4% =8,791,575(元) 5.重置全价 重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本 =127,606,460+9,761,894+8,791,575=146,159,929(元) 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 30页 取整至百位为 146,159,900 元 6.房屋成新率的确定 测算建筑物的成新率采用综合成新率法,即年限法成新率和打分法成新率的加 权平均值 : 计算公式: 综合成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60% (1)年限法成新率 年限法成新率=(1-已使用年限/耐用年限)×100% 本案例建成于 2009 年,耐用年限为 40 年,已使用 1.71 年,尚可使用年限 38.29 年 年限法成新率=(1-1.71÷40)×100%=95.72% (2)技术鉴定成新率的计算 主要通过勘查房屋的使用状况和对房屋的维修保养情况及损坏程度来综合考虑 其成新率。 部件名称 标准分 具体情况 评定分 基础 25 有承载能力力,无不均匀沉降 24 结 构 承重构件 25 较好较坚固 24 部 分 非承重墙 15 复合板墙较完好坚固;节点较牢固;拼缝处较密实 14 屋面 20 复合板顶不渗漏。防水层、隔热层、保温层基本完好 19 地面 15 整体面层较平整 14 综合求取时权重取为 0.7 95 门窗 25 开关灵活,基本完好 24 装 修 外粉饰 20 基本完好 19 部 分 内粉饰 20 基本完好 19 顶棚 20 基本完好 19 其他装修 15 基本完好 14 综合求取时权重取为 0.15 95 动力电照 40 电器设备、线路各种照明装置基本完好 38 设 备 给排水采 部 暖 30 管道畅通,稍有锈蚀 28 分 其他 30 现状良好,使用正常 28 综合求取时权重取为 0.15 94 合计 94.85 (3)综合成新率的确定小 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 31页 综合成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60% =95.72%×40%+94.85×60%=95.20% 取整为 95%。 7.评估值的确定 评估值=重置全价×成新率 =146,159,900.00×95%=138,851,905.00(元)。 案例三:煤筒仓(构筑物评估明细表第 413 号) 1.概况 煤筒仓建成于 1994 年,为钢筋混凝土结构构筑物,共 8 个,每个容积 1 万立方 米。筒外壁采用钢筋混凝土砌筑,为圆柱形,筒顶为锥形彩钢板顶,筒中部煤斗为 双曲线钢结构形式。煤筒仓直径为 12 米,高 47 米,外壁及顶部刷蓝色涂料。 2.计算建安工程造价 运用典型工程概预算法,以类似案例概预算工程量为依据,根据北京市工程造 价信息》公布的建筑材料、人工、机械费市场价格信息,套用现行的《冶金工业建 设工程预算定额》(2001)计算土建工程造价和安装工程造价,具体计算过程见下表: 建筑工程取费计算表 序号 费用项目 计算方法与程序 费率 计算结果 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 35,683,174 2 (二)其中定额人工费 3,604,001 3 (三)其他直接费 1*费率 3.85 1,373,802 (四)现场经费 4 1.临时设施费 1*费率 2.5 892,079 5 2.现场管理费 1*费率 3 1,070,495 6 3.远地施工增加费 1*费率 2 713,663 二、间接费 7 (一)企业管理费 1*费率 9.5 3,389,902 8 (二)财务费用 1*费率 0.65 231,941 9 (三)其他费用 1*费率 1.14 406,788 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 43,761,844 11 四、计划利润 10*费率 7 3,063,329 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 32页 12 五、材料价差 7,286,013 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 1,845,191 14 七、建筑工程费 10+11+12+13 55,956,378 工程造价合计为 55,956,378 元。 3.前期费和其它费用 根据当地政府规定的各类建设取费标准及建设期建设单位所支付的其它费用计 算: 前期费及其它费用计算表 序号 名称 计算基数 费率 计算结果 1 前期工作咨询费(可研性) 55,956,378 0.07% 39,169 2 环境影响咨询费 55,956,378 0.018% 10,072 3 工程勘察设计费 55,956,378 3.72% 2,082,137 4 建设单位管理费 55,956,378 0.87% 486,820 5 工程监理费 55,956,378 2.87% 1,606,508 6 工程招标代理服务收费 55,956,378 0.10% 55,956 前期费小计 7.65% 4,280,663 4.资金成本 依据全国建筑安装工程工期定额,合理工期为 2 年, 资金均匀投入,以评估基 准日中国人民银行公布的 1 至 3 年期贷款利率 6.4%计算。 资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×贷款利率×合理工期×0.5 =(55,956,378+4,280,663)×2×0.5×6.4% =3,855,171(元) 5.重置全价 重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本 =55,956,378+4,280,663+3,855,171=64,092,211(元) 取整至百位为 64,092,200 元 6.房屋成新率的确定 测算构筑物的成新率采用年限法计算 计算公式: 年限法成新率=(1-已使用年限/耐用年限)×100% 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 33页 本案例建成于 1994 年,耐用年限为 30 年,已使用 16.08 年,尚可使用年限 13.92 年 年限法成新率=(1-16.08÷30)×100%=37.11% 取整为 37%。 7.评估值的确定 评估值=重置全价×成新率 =64,092,200.00×37%=23,714,114.00(元)。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 34页 机器设备评估说明 (一)评估范围 纳入本次委估范围内的“首钢股份”待置出机械设备类固定资产主要是首钢炼 铁厂(含原烧结厂)、首钢焦化厂、首钢第二炼钢厂、首钢第一线材厂、首钢高速线 材厂(含原二、三线材厂和精棒车间)、首钢物资供应公司和首钢维检中心等共七个 单位的冶金专用设备、通用设备、运输车辆以及电子设备等,共有设备 69603 台(套) 原值 7,541,005,773.34 元,净值 1,431,190,303.40 元。根据“首钢股份”提供的固定 资产清查评估清单,申报资产于评估基准日之账面值如下表所示: 金额单位:元 数量 账面价值 项目 (台、套) 原值 净值 设备类资产合计 69621 7,541,176,115.23 1,427,023,851.85 机器设备 68946 7,523,781,672.40 1,420,996,174.32 运输车辆 41 6,992,279.67 2,536,994.82 电子设备 634 10,402,163.16 3,490,682.71 (二)设备基本概况 1.基本情况 “首钢股份”是于 1999 年成立的国有大型钢铁联合企业,经中国证券监督管理 委员会核准于 1999 年 A 股上市。“首钢股份”是以钢铁生产业为主,高新技术产业 同步发展的公司,年生产能力为铁 430 万吨,钢 450 万吨,线 万吨(其中普 通热轧盘条 120 万吨,高速无扭控冷热轧盘条 200 万吨),成品钢材年生产能力在 320 万吨以。